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房地产贷款两道红线下2021年楼市必然承压

2021-01-22 来源:房天下 楼市有料 点击 评论

     要说2021开年第一波楼市水花是什么?


     一定是2020年最后一天,央行下午3点在官网发布了“关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知”。


     房地产贷款“两道红线”


     这是继“三道红线”之后,国家在构建“房地产金融宏观审慎政策”方面出台的又一重磅政策。


     它的主要内容是:给银行设定了关于房贷规模的“两道红线”。


     房贷“两道红线”01第一道红线“房地产贷款占比”


     第一道红线,是“房地产贷款占比”,是银行业金融机构房地产贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例。


     大型银行不得超过40%,中型银行不得超过27.5%,小型银行不得超过22.5%,县域农合机构不得超过17.2%,村镇银行不得超过12.5%。


     02第二道红线“个人住房贷款占比”


     第二道红线,是“个人住房贷款占比”,是个人住房贷款余额占金融机构人民币各项贷款余额的比例。


     大型银行不得超过32.5%,中型银行不得超过20%,小型银行不得超过17.5%,县域农合机构不得超过12.5%,村镇银行不得超过7.5%。


     此次政策出台,意味着对房地产的进一步调控;在与银行之间的紧密联系中,我们也不难发现政策在防范银行的风险。未来七大国有银行将承担起“房贷主渠道”的作用,他们的房贷市场份额将大幅度提高。


     新规不会影响2021年房价


     面对2020年这朵楼市最后的水花,不少朋友存在疑问:新规究竟会不会影响2021年的房价呢?


     其实不用那么担心。


     新政对地产融资边际影响不大,因为去年下半年就开始收紧。今年下半年以来,房地产金融监管持续推进,反复提及“房地产金融审慎管理制度”。


     从实际政策来看,8月份“三道红线”,此后银行涉房贷款、地产债、信托等都有一定程度收紧。本次房地产贷款集中度管理,地产边际影响不大。


     房地产信贷总盘子变小,2021年楼市必然承压,但冲击不会太大。根据受影响的银行调整数据测算,预计2021年将减少个人房贷4000亿左右,按照50%首付规模来看,最高可能拖累商品房销售7000亿-8000亿。


     要知道,2019年,全国房地产销售总额高达16万亿。相比而言,影响其实不大。


     央行住房金融“安全线”与个人家庭住房贷款安全线相近。对个人住房贷款而言,一般每月还贷额度最好不超过家庭收入的30%,这被视为一个家庭财产的“安全线”,这次调控中7家大型银行的“个人住房贷款占比”调控线是总贷款的32.5%,说明央行也把国有银行“总贷款的30%”附近,视为一个国家“住房金融”的安全线。


     巧妙的耦合,无论对一个家庭还是对一个国家来说都是利于长期稳定健康。短期的调整以后,市场将趋向于稳定,房贷新政不会再对市场造成大的波动。


     值得一提的是,这两道红杠以后,对普通购房者而言:意味着以往“小银行”通过更“灵活”的个人住房贷款政策,拓展该部分业务的空间将受到限制,个人住房贷款的利率、资格等方面的管理将更加严格。


     央行通知给出了“房地产贷款占比”和“个人住房贷款占比”的计算公式:


     对于房贷额度空间很小的银行,其贷款利率可能会比较高一点;对空间比较大的银行,其贷款利率可能会低一点。


     “总体来讲,优惠的个人住房贷款利率已经成为历史,未来或许会长期走高。”


     2021这些变化要知道


     不仅是房贷新规,其实在2021年,很多政策的发布与变化已经从“预备开启”转变为“正在进行中了”。


     因为《民法典》已经于2021年1月1日正式实施,跟房产买卖相关的法律也进行了重大修改,这就很可能在房价、买房意愿或者其他风险方面有所影响。


     租房租期最长不得超过20年


     租房租期最长不得超过20年,不能单方面提高租金,不能驱赶承租人。今后在租房方面有了更人性化的规定。


     根据民法典规定,任何物权租赁期限不能超过20年,超过部分自动失效。当然包括房子,也包括车位,有些开发商租给你40年,那是不合法的,你也要注意了。


     抵押房不解押可直接过户


     抵押当中的房子,不用解押便可以直接过户了。从2021年开始,在押房产可直接交易并过户,不需要缴清全款或提前征得银行同意。


     住宅70年到期后可自动续期


     这个定了,但是费用还没有定。但对于商办40年产权到期后是否可续期,目前好像还没有明文规定。买房的时候一定要注意年限。


     “居住权”和“所有权”别傻傻分不清


     “居住权”与“所有权”分离,买房时要分清楚。你可以只为了住单购买居住权,你想获得收益你就买所有权。提醒大家有居住权的房屋要慎买,除非你不想买来住。


     2021年的住房政策在《民法典》的作用下变化还是比较大,毕竟房子是大宗交易,也直接与我们的生活密切相关。


     买房难不难?更重要的是清晰新政变化,才能更好抓对时机购入心仪的房源。


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