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都市圈内的临安是不是“洼地”?

2019-05-22 点击 评论

    写在最前


    今天快斗和诸君主要讨论两个话题,其一为都市圈之概念,其二则是“洼地”属性。如果在文末“写留言”里有提出好的观点和建议的小伙伴,我们可以私信聊聊把话题放到日后的文章里。


    都市圈


    ying yu bu hui xie


    连云港是中国首批沿海开放城市、也是国际化港口城市、更是《西游记》中花果山所在地,但是没有形成都市圈;潮汕地区亦是沿海城市、李嘉诚故里、潮商发源地、瓷制品工厂更是遍地开花,但是也没有形成都市圈;舟山四面环海、一座座跨海大桥视觉冲击力强到让人窒息、普陀山和桃花岛每年接纳的游客量足矣让本土市民发家致富,但是依然没有形成都市圈。


    那么真正意义上已经落地的都市圈在中国有哪些呢?南京、上海、北京、天津、杭州、深圳、广州、成都、宁波、苏州、厦门等地为何特别优秀?核心因素就是四个字“卫星城市”。

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    资料来源于《百度百科》


    很明显,根据上面《百度百科》所给出的资料杭州的卫星城市不是一般的多,如果说2017年之前临安还是杭州的卫星城市,那么撤市立区之后的临安则已经是杭州这颗“璀璨行星”的一部分。


    那么当下杭州以及其卫星城市的房价又是多少呢?下面这张图内应该部分数据可以给到一些答案。

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    杭州圈部分区域在售新房备案均价一览


    都市圈的存在和房价的上浮肯定是存在一定的关联的,如果单纯只是都市,而没有形成那个圈,那么房价到达一定的瓶颈后就很难有上浮空间。例如山东威海荣成县,快斗13年在那边旅游的时候偶遇一个销售妹子,得知某荣成海景房住宅备案均价7000,如今在售的一手新房不仅没有太多的上浮而且还出现了大库存现象,所以不得不启动分销在别的城市进行圈客销售。


    “圈”这个神奇的存在,对外来人口的吸引力那不是一般的大,记得快斗童年在杭州都市圈还没形成的时候,国内不少人口的流向都是北上广深,尤其是广深最为典型,至今为止云贵湘赣的一些人口外流还是以那边为导向。而如今的杭州极其区县,北到仁和、南至富阳、东行下沙、西看临安,四个方向的典型城市里,外来人口转“新居民”的数量也在逐日增多。


    上述只是单纯从人口上所看出来的视角,至于产业、配套、规划等细节的亮点更是数不胜数,也许在日后的线下沙龙会中快斗可以和诸君好好互动聊聊这些。

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    杭州都市圈示意图



    洼地


    一般楼市行业里面指的洼地,大家都知道肯定是“价值洼地”。那么什么才是真正意义上的“价值洼地”呢?

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    资料来源于《百度百科》


    先看看临安可以体谅的区位价值素材有多少?城际轨道交通16号线、青山湖科技城、2022年杭州亚运会部分比赛赛场、浙江农林大学、杭州“二绕”西复线……

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    杭州亚运会logo


    首先,临安成为杭州第十区,已经不再属于卫星城市,但是其房价居然比部分卫星城市还要低;其次,近年来大规模的棚改所造就的刚需群体依然还是要在临安买房;再者,外来购买力不能忽视,当下临安在售项目尤其是青山湖科技城板块的几乎都启动了区外分销,那么这些分销所带的客户是哪里来了?主流还是沪杭两个城市。而且成交率不低(本站每日数据播报有具体网签细节),所以说优质房源现在不是街坊跟邻居在抢,而是本土购买力跟外来投资客在抢。


    以上原因只能作为“洼地”理论依据的冰山一角,回头看看临安下属乡镇,於潜、昌化、清凉峰、太阳等地,有多少市民在主城区尚未购置住宅?临安的土拍地价一次高过一次又是为哪般?融创、万科、碧桂园、蓝城等全国一线开发商纷纷落子临安又是什么布局?


    由此可见,是否“洼地”虽不能直接下定论,但是促成“洼地”的条件似乎已经成熟。至于未来走势如何,还请诸君继续和快斗一起关注市场发展。


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