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杭州16宗限房价地块挂牌新天地板块地限价4.5万元/平方米

2019-08-15 点击 评论

    东新、桃源、笕桥、运河新城……最近,杭州又有6宗“限房价、限地价”的地块挂牌,将于9月10日正式出让。


    迄今,杭州市区“双限”地块已达16宗。由于设置了商品房限价,杭州未来一两年的房价版图,也随着“双限”地块的增多而日渐成型。

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    01 第二批“双限”地块登场 新天地板块地限价4.5万元/平方米


    此次挂牌的6宗“双限”地块中,其中4宗位于主城区的笕桥新城、运河新城、桃源和新天地板块,其余2宗分别位于余杭区的临平新城、仁和板块。


    起拍单价最高的东新单元地块,位于城北新天地板块,东新园东侧,出让面积16956平方米,容积率2.1,可建面积35607.6平方米,起拍楼面价23080元/平方米,地价上限为29961元/平方米,限商品住宅精装销售均价45000元/平方米。东新单元已经多年没有宅地供应,因此周边无新盘在售,也没有新房价格参考。而周边二手房均价在4万~4.4万元/平方米。


    运河新城地块可建面积73408.4平方米,起拍价18172元/平方米,地价上限23621元/平方米,限商品住宅精装均价38000元/平方米。


    笕桥地块可建面积83522平方米,起拍价20947元/平方米,上限价27173元/平方米。同时,限商品住宅精装均价40800元/平方米。地块东面紧邻的在售楼盘龙湖大家九龙仓·璟宸府,目前高层精装售价40832元/平方米。可以看到,该板块高层限价几乎未变。


    另外,桃源地块可建面积86248.4平方米,起拍价16869元/平方米,上限价21855元/平方米,限商品住宅精装均价34000元/平方米。周边目前在售的融创金成·臻蓝府,近期毛坯高层成交均价31100元/平方米。


    再看余杭临平新城商住地块,由于商业比例较大,楼面价并不高。可建面积272084.8平方米,其中商业占比36%,起拍价7000元/平方米,上限价9095元/平方米,限精装销售均价24000元/平方米。板块内在售项目金辉蓝光·星奕云著,高层精装均价19700元/平方米,洋房精装均价20486元/平方米。


    而仁和地块,可建面积45247.5平方米,起价7600元/平方米,上限价9876元/平方米,限精装销售均价2万元/平方米。目前板块内无在售新盘参考。


    02 16个板块房价付出水面 杭州限价版图逐渐成型


    自“双限”新政落地以来,杭州已出让或已挂牌的涉宅地块共有16宗。这也意味着,杭州目前有16个板块,未来一两年的新房价格已经确定,杭州楼市的全新价格版图初步成型。


    16宗地块中,有两宗位于豪宅板块,分别是望江新城、江河汇,均限价6.98万元/平方米。由于钱江新城已无地可供,其他板块也很难找出地段更优越的地块,因此6.98万元/平方米的价格或将在未来很长一段时间内,成为杭州新房价格的“天花板”。


    在主城区,新天地、笕桥板块分别限价4.5万元/平方米、4.08万元/平方米,运河新城、下沙金沙湖、桃源分别限价3.8万元/平方米、3.75万元/平方米、3.4万元/平方米。


    萧山区的房价“天花板”无疑是钱江世纪城,限价4.5万元/平方米,已经看齐主城区的新天地板块;位列第二梯度的是限价3.75万元/平方米的市北板块,看齐金沙湖;南部卧城、空港新城则分别限价2.78万元/平方米、2.05万元/平方米;


    余杭区目前挂牌的地块不多,只有乔司、临平新城和仁和,分别限价2.87万元/平方米、2.4万元/平方米、2万元/平方米。富阳区的首宗“双限”地块出现在银湖,限价2.2万元/平方米。


    值得一提的是,钱塘新区新湾板块限价1.8万元/平方米,这是当前唯一一宗限价低于2万元/平方米的地块。


    03 运河新城3.8万元、㎡限价 引发热议


    “运河新城要卖3.8万元/平方米?太高了!”此次挂牌的6宗“双限”地块中,运河新城地块3.8万元/平方米的限价(含3500元/平方米精装)引发热议。


    此前推出的不少“双限”地块,限价低于或者与周边二手房价持平。但是像运河新城地块这样,明显高于周边二手房价格的,目前还是第一个。


    该地块位于康桥谢村,金昌路以南,顾扬路以西,京杭运河的东岸。周边除了一些安置房和经济适用房项目,商品房项目不多。往南约2公里,石祥路和拱康路交界处的尚堂府,目前二手房成交价3.3万~3.5万元/平方米;往北约3公里就是大家运河之星,目前二手房均价3万元/平方米左右。与大家运河之星毗邻的在售楼盘金科碧桂园博翠府,目前均价也还不到31000元/平方米。


    虽然同板块楼盘不多,但是一桥之隔的运河西岸,却有多个楼盘。距离最近的锦河湾仅1公里左右,距万科北宸之光和滨江万家名城不到2公里。目前万科北宸之光二手房均价尚不到3.5万元/平方米,滨江万家名城3.6万元/平方米左右。


    值得一提的是,运河西岸目前的城市界面远胜东岸。西岸楼盘林立,配套已基本成熟。东岸举目望去尚有大片空地,各类工程车出没,几乎看不到商业配套。距该地块不到2公里的半山电厂,高耸的冷却塔冒着白烟。


    既然如此,3.8万元/平方米的限价是否严重脱离实际?事实上,这一价格反映的是整个运河新城板块接下去的限价。根据最新规划,作为城北新中心的运河新城将在2022年之前基本建成,总计投入65亿元,容纳10万人口。运河上的油库码头将华丽转身为艺术中心,而半山电厂要打造成城北最大的主题娱乐集聚区。产业上,运河新城有智慧网谷小镇作为支撑。


    也就是说,3.8万元/平方米的限价已将运河新城的发展利好充分考虑进去了,同时这也是同板块其他将售楼盘的价格风向标。


    当然,即便位于同板块,各宗地块的实际情况也各有不同。3.8万元/平方米的房价是否偏高,从最后的成交地价中,可以反映出开发商的判断。


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